Tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản đề cập đến việc tính toán lợi nhuận mà một nhà đầu tư có thể thu được từ việc sở hữu một tài sản bất động sản so với giá trị của tài sản đó. Nó được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời và đánh giá hiệu quả hàng loạt các dự án bất động sản.
Tỷ suất vốn hóa được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ tỷ suất lợi nhuận dự kiến tạo ra trên bất động sản đầu tư.
Công thức này được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà bất động sản dự kiến tạo ra và được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị bất động sản và được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư khi họ đầu tư vào thị trường bất động sản.
Mặc dù tỷ suất vốn hóa có thể được sử dụng để so sánh nhanh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường, nhưng tỷ lệ này không nên được sử dụng làm tiêu chuẩn duy nhất để xác định sức mạnh của khoản đầu tư vì nó không tính đến đòn bẩy và các dòng tiền trong tương lai từ việc sửa chữa bất động sản cùng nhiều yếu tố khác.
Ý nghĩa của tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến nhất mà thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi vốn. Tỷ suất vốn hóa chỉ đơn giản thể hiện lợi suất của một bất động sản trong khoảng thời gian một năm, giả sử tài sản đó được mua bằng tiền mặt chứ không phải cho vay. Tỷ suất vốn hóa cho biết tỷ suất sinh lời nội tại, tự nhiên và không giới hạn của bất động sản.
Công thức tỷ suất vốn hóa
Có nhiều cách tính toán tỷ suất vốn hóa. Trong công thức phổ biến nhất, tỷ suất vốn hóa của một khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại:
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng/Giá trị thị trường hiện tại
Trong đó:
-
Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập (dự kiến) hàng năm do tài sản tạo ra (như tiền cho thuê) và được tính bằng cách trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Các chi phí này bao gồm chi phí trả cho việc bảo trì thường xuyên cơ sở vật chất cũng như thuế bất động sản.
-
Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường phổ biến.
Trong một công thức khác, tỷ suất vốn hóa được tính toán dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua lại bất động sản:
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng/Giá mua
Tuy nhiên, công thức thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó đưa ra kết quả không thực tế đối với các bất động sản cũ đã được mua cách đây vài năm/thập kỷ với giá rẻ. Thứ hai, nó không thể áp dụng cho bất động sản thừa kế vì giá mua của chúng bằng 0.
Ngoài ra, do giá bất động sản dao động nhiều, nên công thức đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại thể hiện chính xác hơn so với công thức thứ hai sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.
Tỷ suất vốn hóa dựa trên các ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, chúng có thể thiếu tính chính xác. Điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên tỷ suất vốn hóa tốt cho bất động sản đầu tư.
Tỷ suất vốn hóa cũng cho biết khoảng thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đã đầu tư vào một tài sản. Ví dụ, một bất động sản có tỷ suất vốn hóa 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi khoản đầu tư.
Tỷ suất vốn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hoặc tỷ suất vốn hóa khác nhau trong các khoảng thời gian khác nhau trên cùng một bất động sản, thể hiện các mức độ rủi ro khác nhau. Công thức chỉ ra rằng giá trị tỷ suất vốn hóa sẽ cao hơn đối với các bất động sản tạo ra thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh cao hơn cùng định giá thấp hơn, và ngược lại.
Không có phạm vi rõ ràng để xác định tỷ suất vốn hóa tốt hay xấu, chúng phần lớn phụ thuộc vào vị trí của bất động sản và thị trường.
Giả sử, có hai bất động sản giống nhau về tất cả các thuộc tính nhưng chỉ khác nhau về mặt vị trí. Một bất động sản ở khu vực trung tâm thành phố sang trọng trong khi bất động sản còn lại ở ngoại ô thành phố.
Với tất cả các đặc điểm như nhau, bất động sản đầu tiên sẽ tạo ra giá thuê cao hơn so với bất động sản thứ hai, nhưng chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản trung tâm thành phố sẽ có tỷ suất vốn hóa tương đối thấp hơn so với bất động sản thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể của nó.
Điều này có nghĩa là tỷ suất vốn hóa có giá trị thấp hơn tương ứng với định giá tốt hơn và triển vọng lợi nhuận tốt hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, tỷ suất vốn hóa cao hơn có nghĩa là triển vọng lợi nhuận đầu tư bất động sản tương đối thấp hơn và do đó mức độ rủi ro cao hơn.
Mặc dù ví dụ giả định ở trên khiến nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn bất động sản ở trung tâm thành phố, nhưng các tình huống trong thế giới thực có thể không đơn giản như vậy. Nhà đầu tư đánh giá một bất động sản cần phải xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp cho một mức độ rủi ro nhất định.
Ví dụ về tỷ suất vốn hóa trên thực tế
Đầu tư bất động sản luôn tồn tại rủi ro và trong một số trường hợp kết quả tỷ suất vốn hóa có thể rất khác nhau.
Chẳng hạn, thu nhập cho thuê từ bất động sản là 40.000 đô la. Trừ 20.000 đô la đối với các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau và giả sử rằng giá trị bất động sản ở mức 1 triệu đô la, tỷ suất vốn hóa là (20.000 đô la/1 triệu đô la) = 2%.
Trong một trường hợp khác, cũng với bất động sản đó, giả sử rằng thu nhập cho thuê ở mức 90.000 đô la, nhưng chi phí bảo trì và/hoặc thuế bất động sản tăng lên đáng kể, chẳng hạn như 50.000 đô la. Tỷ suất vốn hóa khi đó sẽ là (40.000 đô la/1 triệu đô la) = 4%.
Về bản chất, các mức thu nhập khác nhau được tạo ra từ bất động sản, các chi phí liên quan đến bất động sản và định giá thị trường hiện tại của bất động sản có thể thay đổi đáng kể tỷ suất vốn hóa.
Các yếu tố rủi ro khác bao gồm:
-
Tuổi, vị trí và tình trạng của bất động sản
-
Loại bất động sản: chung cư, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ hoặc giải trí
-
Khả năng thanh toán của người thuê và các khoản thu tiền cho thuê thường xuyên
-
Thời hạn và cấu trúc của (các) hợp đồng cho thuê
-
Tỷ giá thị trường chung của bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản
-
Các điều kiện kinh tế vĩ mô của khu vực cũng như các yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh của người thuê.
Tỷ suất vốn hóa của nhà đầu tư nên là bao nhiêu?
Tỷ suất vốn hóa đối với bất động sản đầu tư nên từ 4% đến 10%. Con số chính xác sẽ phụ thuộc vào vị trí của bất động sản cũng như tỷ lệ lợi nhuận của khoản đầu tư.
Tỷ suất vốn hóa cao hay thấp hơn là tốt hơn?
Nói chung, tỷ suất vốn hóa có thể được xem như một thước đo rủi ro. Tỷ suất vốn hóa cao hơn có nghĩa là khoản đầu tư có nhiều rủi ro hơn trong khi tỷ suất vốn hóa thấp có nghĩa là khoản đầu tư có ít rủi ro hơn.
Sự khác biệt giữa tỷ suất vốn hóa và lợi tức đầu tư là gì?
Lợi tức đầu tư cho biết lợi tức tiềm năng của một khoản đầu tư có thể là bao nhiêu trong một khoảng thời gian cụ thể. Tỷ suất vốn hóa sẽ cho bạn biết lợi nhuận của một khoản đầu tư hiện tại là bao nhiêu hoặc thực tế sẽ là bao nhiêu.
