Người dân sinh hoạt trong khu nhà ở xã hội tại phường 6, quận 8, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.
Ông LÊ HỮU NGHĨA - phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, tổng giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội - đã cho biết như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ về nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.
Ông nói: Nút thắt đã được tháo gỡ rồi, cơ chế đã khơi thông, vấn đề còn lại là cơ chế thực thi. Các cơ quan thực thi chính sách cần thúc đẩy nhanh thủ tục, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung của người dân, doanh nghiệp...
* Những điểm nghẽn thủ tục nào đã được tháo gỡ, thưa ông?
- Trong nghị quyết có điều 6 đề cập đến việc phát triển nhà ở xã hội với bốn ý chính mà theo tôi là thực sự tạo nên bước ngoặt, giải quyết được 80% những vấn đề vướng mắc của anhà ở xã hội.
Thứ nhất, đó là quy hoạch chi tiết được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết, rút ngắn thời gian rất nhiều so với việc làm tuần tự như trước đây.
Thứ hai, đó là cơ chế cho phép TP được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đây là một điểm rất mạnh trong thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thứ ba là quỹ đất để làm nhà ở xã hội chỉ cần là đất hợp pháp, dù đó là đất nông nghiệp chứ không còn đòi hỏi là đất ở hoặc có quy hoạch đất ở hay không.
Cuối cùng, TP phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác.
Có thể nói, với một dự án nhà ở xã hội, thủ tục thường kéo dài năm năm nhưng sau khi có nghị quyết 98 này, thời gian thực hiện các thủ tục có thể rút ngắn còn hai năm, chủ đầu tư có cơ hội đẩy nhanh tiến độ dự án.
* Cơ chế đã khơi thông rồi, theo ông, liệu có nhiều DN bất động sản tham gia làm nhà ở xã hội hay không?
- Các doanh nghiệp có muốn tham gia làm nhà ở xã hội hay không lại phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Chẳng hạn, luật yêu cầu doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất của dự án để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo cơ chế mới, doanh nghiệp có thể nộp tiền thay vì làm nhà ở xã hội hoặc đổi qua một nơi khác, làm hẳn một dự án nhà ở xã hội độc lập.
Thực ra, các tập đoàn cũng khó làm nhà ở xã hội bởi thường ưu tiên làm những dự án nhà ở thương mại lớn để bù các chi phí lớn từ quỹ đất, nhân sự, chiến lược và mức lợi nhuận...
Điều quan trọng là Nhà nước phải rút ngắn các quy trình thủ tục, gỡ nhanh các điểm vướng ở từng quy trình..., chắc chắn các doanh nghiệp sẽ tích cực tham gia làm nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, cần có cơ chế về vốn để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia bởi nghị quyết mới này chưa đề cập về tài chính.
Nếu có cơ chế vốn tốt, cấp bù lãi suất như gói 30.000 tỉ đồng trước đây với lãi suất chỉ từ 4,5 - 5%, người mua nhà sẽ nhẹ gánh hơn.
Ngoài ra, dù luật đã có quy định ưu đãi về thuế đối với các dự án nhà ở xã hội nhưng thủ tục cần phải tinh gọn chứ không quá chậm như hiện nay, gây nản lòng các chủ đầu tư.
* Nhưng đã có gói ưu đãi lãi suất 120.000 tỉ đồng rồi.
- Với gói 120.000 tỉ đồng, người mua nhà nhà ở xã hội chỉ được vay với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường, nên mức lãi vay trong thực tế vẫn rất cao.
Chẳng hạn nếu lãi suất cho vay của những ngân hàng tham gia chương trình này đứng ở mức cao như thời gian gần đây, thậm chí lên tới 13 - 14%/năm, người mua nhà ở xã hội phải chịu mức thuế 11,5 - 12%/năm là quá cao, vượt quá khả năng chi trả.
Hơn nữa người vay cũng chỉ được ưu đãi năm năm. Nếu vay 25 năm, khách vay phải chịu lãi suất thả nổi trong 20 năm còn lại là rất rủi ro.
Với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, chương trình cũng chỉ ưu đãi ba năm với lãi suất 8,7%. Do đó, tôi cho rằng gói tín dụng này chỉ giải quyết một phần vướng về vốn, còn lại lãi suất còn cao, thời gian ưu đãi ngắn, không hấp dẫn với chủ đầu tư cũng như người mua nhà.
Hai mẹ con chị Nguyễn Thị Thanh Trâm cùng vui đùa trong khu công viên nội bộ của chung cư Lê Thành (quận Bình Tân, TP.HCM) - Ảnh: HỮU HẠNH
* Thời gian qua, nhiều "người giàu" cũng mua được nhà ở xã hội, lấy mất cơ hội của người khác, có giải pháp gì để ngăn chặn tình trạng này không?
- Nhiều người có tài sản lớn của gia đình để lại, đang gửi sổ tiết kiệm lãi suất rất nhiều nhưng quy định không phải đóng thuế thu nhập cá nhân nên vẫn được mua nhà ở xã hội.
Hay những người làm nghề tay trái như môi giới ô tô, thậm chí nhà đất có thu nhập cao nhưng không khai thuế, cơ quan chức năng không kiểm soát được, vẫn tham gia mua nhà ở xã hội...
Tuy nhiên theo tôi, chúng ta không cầu toàn được, vẫn phải chấp nhận thôi. Nhà nước muốn quản lý, muốn thu thuế mà còn không xuể nên những người này vẫn được mua nhà ở xã hội.
Vấn đề là cần phải có cơ chế quản lý sao cho hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng lách luật để mua nhà ở xã hội.
Chẳng hạn, luật phải quy định rằng người đăng ký tạm trú cũng là người đứng tên mua hay thuê nhà ở xã hội, hoặc người đó là cha mẹ hay con của người đứng tên thuê hay mua khi đăng ký tạm trú, tức là có nhân thân rõ ràng. Điều này để tránh tình trạng đầu cơ, bán không đúng đối tượng.
* Nhưng tại TP.HCM, thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng mới được mua nhà ở xã hội như quy định phải chăng đã lỗi thời?
- Theo tôi, con số thu nhập nêu trên chỉ hợp lý ở các tỉnh, còn tại TP.HCM điều kiện về thu nhập này chưa hợp lý, không phù hợp với mức sống của người dân.
Hơn nữa, quy định này đã được áp dụng nhiều năm rồi, trong khi lạm phát tăng từng năm, mức sống của người dân ở TP.HCM cũng được nâng cao.
Do đó theo tôi, phải lên mức 17 - 18 triệu đồng/tháng và cũng cần nâng mức đóng thuế thu nhập cá nhân tương ứng.
Mua nhà phải trả 6 - 8 triệu đồng/tháng, cần phải có một mức cơ bản để họ sinh sống với bao nhiêu chi phí đắt đỏ, chứ thấp quá cũng khó mở rộng đối tượng mua nhà.
Cần phát triển nhà ở xã hội cho thuê Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Chí Thanh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng hầu hết các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đều là mua đứt bán đoạn, phân khúc nhà ở cho thuê chưa phát triển do việc đầu tư nhà ở cho thuê là "đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ". Hơn nữa, giá cho thuê với công nhân, người lao động thu nhập thấp phải theo định mức khá thấp.
Theo ông Thanh, một dự án phải 10 - 15 năm mới thu hồi được vốn đầu tư ban đầu, trong khi lãi suất ưu đãi với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ kéo dài 2 - 3 năm, chưa đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để cho thuê.
Ngoài ra, nhu cầu nhà ở cho thuê đang rất lớn, nhưng muốn phát triển được phân khúc này cần một chương trình tín dụng riêng, với chương trình vay ưu đãi phải kéo dài tới 10 năm mới đủ hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia.
Cũng theo ông Thanh, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam đang sử dụng nguồn quỹ công đoàn để đầu tư phát triển nhà ở công nhân theo thiết chế công đoàn tại các khu công nghiệp, mô hình này cần hướng tới phát triển nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu ở của số đông công nhân.
Nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được triển khai Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết tính đến cuối tháng 5-2023, cả nước có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, khoảng 85.862 căn hộ, được các địa phương cấp phép, thuộc đối tượng được vay vốn từ chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng, với nhu cầu vay khoảng 70.000 tỉ đồng.
Theo ông Hoàng Hải - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến nay mới có tám địa phương công bố danh mục 14 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đủ điều kiện vay ưu đãi từ chương trình này với nhu cầu vay vốn ưu đãi là 7.221,45 tỉ đồng.
Tuy nhiên với số dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được các địa phương phê duyệt đủ điều kiện vay ưu đãi từ chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng tăng nhanh, ông Hải kỳ vọng việc giải ngân chương trình tín dụng này sẽ khả quan hơn trong thời gian tới.
Cũng theo Bộ Xây dựng, từ thời điểm Chính phủ ban hành nghị quyết 11 về chương trình phục hồi kinh tế - xã hội, trong đó có gói vay ưu đãi 15.000 tỉ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ (tháng 1-2022), đến nay cả nước đã có 28 dự án với 52.059 căn.
Trong đó có 22 dự án nhà ở xã hội với 37.661 căn, được xây dựng tại TP.HCM (4 dự án), Bình Dương (5 dự án), Hải Phòng (4 dự án), Hà Nội (1 dự án)...
Riêng sáu tháng đầu năm có chín dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân được khởi công, với khoảng 18.768 căn hộ.
Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được khoảng 6.200 tỉ đồng cho 15.000 cá nhân vay để mua, thuê nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây mới hoặc cải tạo nhà. 21 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên cả nước được vay ưu đãi khoảng 7.139 tỉ đồng.
* Ông Trần Khánh Quang (giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa):
Cần cơ chế ngăn "người giàu" mua nhà ở xã hội Chính phủ đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp, người lao động trong các khu công nghiệp có cơ hội được mua nhà, an cư với chi phí phù hợp với thu nhập.
Tuy nhiên trong thực tế có tình trạng những người không thuộc đối tượng trên, có điều kiện hơn nhưng vẫn lợi dụng những kẽ hở của chính sách để mua nhà, nên có chuyện nhà ở xã hội mà chật cứng xe hơi.
Để hạn chế thực trạng này, theo tôi, cần có một chiến lược lâu dài để phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...
Theo đó, có cơ chế để những đối tượng muốn mua nhà ở xã hội đăng ký tham gia, rồi dành một khoản tiền tiết kiệm trên thu nhập trong khoảng thời gian từ 1 - 2 năm, thậm chí
5 - 10 năm để mua nhà ở xã hội dưới sự kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng như ngân hàng, tổ chức phát triển nhà ở xã hội. Đây là những người sẽ được ưu tiên mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng có số liệu về nhu cầu của xã hội để đáp ứng.
Bên cạnh đó cần phải hậu kiểm đối với doanh nghiệp được hưởng ưu đãi tài chính, ưu đãi thuế để làm nhà ở xã hội. Nếu bị phát hiện lợi dụng những chính sách ưu đãi, sử dụng vốn sai mục đích để trục lợi chính sách, doanh nghiệp phải bị xử lý nghiêm để làm gương.
Ngăn người giàu mua nhà ở xã hội
Nhiều người có nghề tay trái cho thu nhập gấp hàng chục lần lương chính, có người gửi ngân hàng 40 - 50 tỉ đồng nhưng vẫn thuộc diện được mua nhà ở xã hội, cho thấy nhiều lỗ hổng trong quy định đối tượng mua loại nhà cho người thu nhập thấp này.
