Người bán nhà đất nên thận trọng trước khi mua nhà đất để tránh gặp phải bẫy đặt cọc từ bên mua. Điều này đòi hỏi người bán phải tra cứu thông tin cẩn thận về khách hàng, đặc biệt là có liên hệ chính xác và kiểm tra tính xác thực của họ trước khi nhận bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào. Bằng cách này, người bán nhà đất có thể tránh được những rủi ro và đảm bảo một giao dịch thành công.
Thời gian qua, xuất hiện tình trạng bên mua cài bẫy đặt cọc bên bán, nếu bên bán không cẩn trọng, ham lợi trước mắt thì có thể bị sập bẫy của bên mua.
Việc bên bán nhà đất nhận tiền đặt cọc của bên mua sau đó hành xử kém tử tế, đưa ra các điều kiện khó khăn với mục đích để bên mua bỏ cọc và bên bán được hưởng phần tiền mà bên mua đã đặt cọc là chuyện không mấy xa lạ. Tuy nhiên, thời gian qua lại xuất hiện tình trạng bên mua cài bẫy đặt cọc bên bán, nếu bên bán không cẩn trọng, ham lợi trước mắt thì có thể bị sập bẫy của bên mua.
Đầu tháng 8/2020, ông L. rao bán căn nhà mình đang ở tại huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh với giá 3 tỉ đồng, ngay hôm đó có anh C. tới mua và đặt cọc 300 triệu đồng, cả hai bên thỏa thuận trong vòng 15 ngày kể từ ngày đặt cọc hai bên đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Một tuần sau, chị M. đến nhà ông L. đề nghị được mua căn nhà này với giá 4 tỉ đồng; nếu được thì sẽ đặt cọc trước 100 triệu đồng và 30 ngày sau chuẩn bị tiền xong thì hai bên ra Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và sẽ thanh toán đủ 3,9 tỉ đồng còn lại. Lúc này, tuy đã nhận tiền đặt cọc của anh C. nhưng ông L. vẫn nhận thêm tiền đặt cọc của chị M. với suy nghĩ chấp nhận phá thỏa thuận đặt cọc với anh C. và đền cọc 300 triệu đồng thì vẫn lời thêm được 700 triệu đồng (vì căn nhà thay vì bán 3 tỉ đồng nay sẽ bán với giá 4 tỉ đồng).
Giữa tháng 8/2020, anh C. đến yêu cầu ông L. ra Văn phòng công chứng để thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất theo thỏa thuận đặt cọc trước đó. Tuy nhiên, ông L. bảo vợ mình không cho bán nên chấp nhận đền cọc cho anh C., ông L. trả cho anh C. 600 triệu đồng (bao gồm 300 triệu đồng tiền đã đặt cọc và 300 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc).
30 ngày sau ngày chị M. đặt cọc 100 triệu đồng cho ông L. nhưng không thấy quay lại để ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Lúc này, ông L. gọi điện cho chị M. thì chị M. nói do khó khăn về mặt kinh tế nên không đủ tiền mua nhà đất đó, nếu được thì ông L. có thể cho xin lại tiền đặt cọc, còn không thì chị M. chấp nhận mất tiền đặt cọc.
Lúc này, ông L. mới biết là mình bị chị M. và anh C. cấu kết gài bẫy và lừa mất 200 triệu đồng; tuy nhiên, không có bằng chứng nào để tố cáo họ lừa đảo. Do đó, ông L. đành lòng xem đây là bài học đắc giá của cuộc đời.
Nhằm giúp người bán nhà đất phòng tránh rủi ro nêu trên, trường hợp không may gặp rủi ro thì cũng có cách xử lý phù hợp, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh.
Theo Luật sư Hữu, để tránh gặp rủi ro như tình huống nêu trên, bên bán cần có sự tính toán hợp lý trước khi quyết định phá thỏa thuận đặt cọc (chấp nhận đền cọc). Ví dụ: Đối với tình huống nêu trên, nếu trường hợp chị M. đặt cọc với số tiền từ 300 triệu đồng trở lên (mức đặt cọc của người sau tối thiểu phải bằng mức đặt cọc của người mua trước đó) thì ông L. sẽ không bị xảy ra thua lỗ. Nếu bên bán nhà đất đòi người mua sau đặt cọc với số tiền bằng hoặc lớn hơn người mua trước thì sẽ loại trừ được trường hợp hai người mua này cấu kết để lừa đảo người bán bằng cái bẫy đặt cọc.
Đồng thời, trước khi nhận tiền đặt cọc của người mua, người bán cần xem xét mức giá nhà đất có hợp lý hay chưa, nếu giá bán quá cao so với thị trường mà người mua vẫn chấp nhận mua và đặt cọc nhanh chóng thì cần cẩn trọng, không nên ham cái lợi trước mắt để rồi bị sập bẫy của bên mua đặt ra.
Lưu ý, khi nhận tiền đặt cọc của người mua nhà đất thì bên bán cần nắm rõ thông tin của họ, xem kỹ giấy tờ tùy thân của họ, như là chứng minh nhân dân/căn cước công dân có đúng người thật giấy tờ thật hay không. Việc nắm rõ thông tin của bên mua nhằm dự phòng không may xảy ra rủi ro (trường hợp bên mua lừa đảo bên bán) thì có thông tin để truy tìm họ.
Đồng thời, Luật sư Hữu cũng chia sẻ thêm, nếu bên bán nhà đất không may bị bên mua cấu kết cài bẫy đặt cọc để lừa đảo bên bán như tình huống nêu trên thì bên bán cần phải thu thập đầy đủ chứng cứ về sự lừa đảo của họ để tố cáo với cơ quan công an.
Lưu ý, chỉ khi nào bên mua cấu kết cài bẫy bên bán và thực sự có việc lừa đảo xảy ra thì mới có thể tố cáo với cơ quan công an; còn trong trường hợp bên mua không có sự cấu kết với nhau, việc đặt cọc và chấp nhận mất cọc là sự ngẫu nhiên thì khi đó bên bán phải chấp nhận chịu thiệt hại do việc phá thỏa thuận đặt cọc không hợp lý của mình.
