Bất kỳ chủ đầu tư nào sau khi hoàn thành dự án chung cư đều phải xin cấp sổ hồng cho cư dân. Thời gian cấp sổ hồng thường kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm sau khi dự án hoàn thành tùy theo quy định của pháp luật và tiến độ công việc của chủ đầu tư. Đây là quy trình quan trọng đảm bảo quyền lợi của cư dân và thể hiện sự phát triển bền vững của dự án chung cư.
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Vậy, quy định cụ thể như thế nào? Sau bao lâu thì chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân?
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp. Đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho cư dân, tại trang 2 Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về nhà chung cư.
Thực tế hiện nay việc chậm cấp sổ hồng chung cư còn khá nhiều, gây nhiều khó khăn, bức xúc cho cư dân. Về nguyên nhân chậm sổ hồng có thể do chủ đầu tư những dự án xây dựng sai phép hoặc công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã đưa người dân vào ở. Một số chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.
Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt và cũng có trường hợp chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận,…
Vậy, quy định của pháp luật về việc cấp sổ hồng chung cư như thế nào?
Thời hạn chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư
Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua chung cư và có nhà ở hợp pháp thì cá nhân sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng. Trong đó, nhà ở được cấp sổ hồng phải là nhà ở có sẵn.
Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật này.
Như vậy, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Thời hạn cấp sổ hồng
Khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:
- Cấp sổ hồng lần đầu: 30 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày thành 40 ngày làm việc.
- Cấp sổ hồng do mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời gian này là 20 ngày làm việc.
Như vậy, thời gian tối đa để người mua chung cư từ chủ đầu tư được cấp sổ hồng là 90 ngày, ở miền núi là 100 ngày.
Khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, Khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở nêu rõ, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp sổ hồng thì sổ hồng được cấp cho người mua chung cư, không phải cấp cho chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (nộp tiền phạt cho Nhà nước), còn người mua chậm nhận được Sổ hồng.
Mức phạt khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực từ 5/1/2020) về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, tính từ ngày bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho cư dân sẽ bị phạt hành chính.
Theo đó, chủ đầu tư nào chậm bàn giao sổ hồng cho người mua nhà từ sau 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10-100 triệu đồng; chậm từ 6-9 tháng sẽ bị phạt từ 30-300 triệu đồng; chậm từ 9-12 tháng sẽ bị phạt từ 50-500 triệu đồng; chậm từ một năm trở lên sẽ bị phạt từ 100 triệu đến 1 tỉ đồng.
Do vậy, nếu gặp trường hợp chủ đầu tư chậm làm giấy chủ quyền gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm nói trên.
Làm gì khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng?
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ.
Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.
Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.
Trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng thì không quá 15 ngày.
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.
