Mua đất lúa chờ lên thổ cư trước khi quy hoạch có rủi ro. Việc này có thể dẫn đến vi phạm quy hoạch, khiến việc xây dựng trở nên phức tạp và kém hiệu quả. Người mua đất nên cân nhắc và tham khảo kỹ quy hoạch hiện tại trước khi đầu tư để tránh rủi ro tiềm ẩn.
Hiện nay, nhiều người thu mua đất lúa với mong muốn chuyển lên đất thổ cư đón đầu quy hoạch, thu lợi nhuận cao khi giá đất tăng. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch và cũng không dễ dàng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa lên đất thổ cư.
Quy định riêng về đất trồng lúa
Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo vệ đất trồng lúa, có chính sách hỗ trợ những vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao; quy định trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa.
Theo đó, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ
Hạn chế về việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa:
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Căn cứ theo các quy định trên, đất trồng lúa được Nhà nước ưu tiên quản lý trên tinh thần hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Việc chuyển nhượng đất trồng lúa căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất hàng năm của Nhà nước, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Quy định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa lên đất thổ cư
Các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất lúa đảm bảo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển đổi từ đất trồng lúa (đất nông nghiệp) lên đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Khoản 1 điều 57 Luật Đất Đai 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa lên đất thổ cư phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ở đây là UBND cấp huyện nơi có thửa đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất, mà phải căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Trình tự thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa lên đất thổ cư
Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị những hồ sơ sau:
- “Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Hồ sơ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
