Với sự phát triển kinh tế nhanh chóng, những yếu tố vĩ mô như lạm phát, lãi suất, chính sách tài khóa và xuất nhập khẩu đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Những biến động trong các yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và thanh khoản của tài sản. Hiểu và đánh giá chính xác những yếu tố vĩ mô sẽ giúp nhà đầu tư và người mua bất động sản hiểu rõ thị trường và đưa ra quyết định tài chính hợp lý.
Thị trường bất động sản toàn cầu đã trải qua giai đoạn biến động trong năm 2022. Rõ ràng, không phải ngẫu nhiên mà thị trường lại biến động như vậy. Sự thay đổi của một số yếu tố đã khiến thị trường bất động sản toàn cầu có sự thay đổi.
Lãi suất
Lãi suất tác động toàn diện đến thị trường bất động sản. Nếu lãi suất thấp, người dân sẽ dễ mua nhà hơn vì họ có thể vay thế chấp với tỷ lệ và mức phí rẻ hơn. Người mua có thể dễ mua nhà hơn nếu tỷ lệ lãi suất là khoảng 2% so với tỷ lệ 6% trở lên. Đó chính xác là những gì thị trường đang trải qua.
Khi lãi suất tăng, không phải lúc nào thị trường bất động sản cũng sụt giảm ngay lập tức. Tỷ giá biến động ít, vì vậy người mua có thời gian để chốt giao dịch. Ngoài ra, khi lãi suất tăng, toàn bộ thị trường thường có xu hướng chững lại vì người mua không đủ khả năng vay tiền với mức lãi suất đó. Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ, khi có nhiều người tìm kiếm mua nhà ngay cả khi lãi suất tăng trong ngân sách phù hợp vì có ít người cạnh tranh hơn.
Nền kinh tế
Nền kinh tế xấu có xu hướng kéo thị trường nhà ở đi xuống. Chẳng hạn, năm 2008, thời điểm khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nhiều người lao động bị sa thải và phải vật lộn để thanh toán các hóa đơn sinh hoạt hàng tháng. Khi đó, chỉ riêng việc thanh toán các khoản thế chấp đã trở nên khó khăn hơn rất nhiều, chưa nói đến việc mua một ngôi nhà mới.
Ngay cả khi mọi người không bị mất việc, người mua nhà cũng có xu hướng cảm thấy tiêu cực về việc đầu tư bất động sản khi nền kinh tế xấu đi. Người mua nhà có xu hướng trốn tránh đầu tư trong thời kỳ kinh tế xấu đi thay vì bỏ tiền tìm kiếm cơ hội.
Chính sách của chính phủ
Chính phủ có thể ban hành các chính sách giúp củng cố thị trường bất động sản và khuyến khích người dân mua nhà, hoặc họ có thể làm những điều khiến thị trường bất động sản chậm lại.
Năm 2008, chính phủ Mỹ từng giới thiệu một khoản tín dụng dành cho người mua nhà nhằm giúp mọi người có đủ khả năng thanh toán. Họ cũng tạo ra chương trình HARP, nhằm giúp mọi người tái cấp vốn để họ có thể bán nhà của mình. Mặc dù không có tác động lớn đến thị trường, nhưng chúng đã giúp kích thích một số hoạt động.
Hiện tại, chính phủ Trung Quốc cũng đang nỗ lực tung ra nhiều chính sách nhằm khắc phục thị trường bất động sản đang tụt dốc trong suốt năm qua, do ảnh hưởng từ những vụ vỡ nợ của các nhà phát triển hàng đầu.
Cung và cầu
Một trong những điều mà một số nhà phân tích cho rằng có thể giúp thị trường nhà ở phát triển ngay bây giờ là mối quan hệ giữa cung và cầu. Yếu tố cung cầu có thể mang tính địa phương, nhưng cũng có thể mang tính quốc gia.
Ngay bây giờ, mặc dù lãi suất đang tăng, nhưng nguồn cung nhà ở rất hạn chế. Đó là một phần nguyên nhân kéo thị trường bất động sản đi xuống trong suốt những năm qua. Điều này có thể không thay đổi nhiều, vì vậy nó có thể giữ cho thị trường nhà ở mạnh hơn so với mặt khác, dựa trên tình hình kinh tế.
Nhân khẩu học
Cuối cùng, nhân khẩu học mô tả cấu trúc của một dân số. Những số liệu thống kê này đóng một vai trò quan trọng, song thường dễ bị bỏ qua trên thị trường bất động sản.
Khi có sự thay đổi lớn về nhân khẩu học, nó có thể có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Ví dụ, những người thuộc thế hệ Millennials (những người sinh ra trong giai đoạn từ đầu thập niên 1980 đến giữa thập niên 1990), trước đây đã trì hoãn việc mua nhà, nhưng giờ lại quan tâm nhiều hơn đến việc này, qua đó khiến nhu cầu trên thị trường tăng cao.
