Đất thổ cư là khu đất có quyền sở hữu và sử dụng dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ dân cư. Điều này khác với đất nông nghiệp hay đất thuộc ban quản lý của chính phủ. Việc hiểu rõ về đất thổ cư là quan trọng, bao gồm các quy định pháp lý, quyền tự do sở hữu, và cách thức mua, bán đất.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là cách thường gọi của người dân về loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất này được phép xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng phụ trợ khác. Đất thổ cư gồm hai loại chính là đất ở nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ODT):
- Đất ở nông thôn (ONT): thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó, đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Trong đất ở nông thôn được phân thành nhiều loại được quy định tại Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 như sau: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất thổ cư đô thị (ODT): thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng... Đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.
Theo Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Về thời hạn sử dụng đất thổ cư: Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Điều kiện mua bán đất thổ cư
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư cần đáp ứng những điều kiện sau:
- Mảnh đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người thực hiện giao dịch phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc là người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu được ủy quyền thì cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.
- Mảnh đất không có tranh chấp với người sử dụng khác.
- Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án.
- Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật. Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.
Thủ tục mua bán đất thổ cư
Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ
Hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Hồ sơ công chứng
Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD của cả vợ, chồng còn hạn sử dụng
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD còn hạn sử dụng
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ
- Đơn đăng ký biến động
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 1: Công chứng tại Văn phòng công chứng
Các bên mua bán tới Văn phòng công chứng để tiến hành công chứng.
Trong vòng 3 ngày, thủ tục công chứng sẽ được hoàn thành. Kế tiếp bạn sẽ phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính để gửi số liệu đến cơ quan thuế.
Bước 2: Kê khai thuế tại UBND cấp quận/huyện
Sau khi số liệu được gửi đến cơ quan thuế tính toán, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông báo tới 2 bên để thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.
Bước 3: Sang tên quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất cho bên mua.
Lưu ý khi mua đất thổ cư
Tìm hiểu thông tin về mảnh đất: như vị trí, quy hoạch khu vực, hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh… là những điều bạn cần phải nắm rõ trước khi đưa ra quyết định mua vì nó tác động trực tiếp đến cuộc sống của bạn và gia đình.
Mua bán đất có sổ đỏ riêng: Bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp của chính mảnh đất mình cần mua nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.
Ngoài ra bạn cũng cần xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ gốc để tránh nhầm lẫn việc mảnh đất đang nằm trong một thửa lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không biết. Việc nằm trong một “sổ chung” tức là mảnh đất bạn mua chưa có sổ đỏ riêng sẽ rất rắc rối khi bạn muốn bán, thủ tục tách sổ,...
Cảnh giác với giấy mua bán đất viết tay: Bạn nên kiểm tra tính pháp lý của nó xem có đảm bảo hợp pháp không? Có hiệu lực chuyển đổi không? Và đặc biệt phải giao dịch ngay tại Văn phòng công chứng để chuyển thành văn bản hợp pháp.
Cẩn trọng xem xét hợp đồng mua bán đất: Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất. Hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co. Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo yếu tố pháp lý.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư
Điều kiện để được lên đất thổ cư: Theo quy định, đất được phép chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Ngoài ra còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo Điều 52, Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, ngoài đủ điều kiện chuyển đổi mục đích đất thì còn phải căn cứ vào kết hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện tại nơi đó nữa.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Các bước xin chuyển sang đất thổ cư
- Chuẩn bị hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Nộp và tiếp nhận hồ sơ: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Giải quyết yêu cầu: Người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
- Trả kết quả: Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. (Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
Đọc thêm:
